Vastgoed investeren in Albanië: SHPK-structuren en financieringsvormen vanuit Nederland
Auteur: Nick Zaremba
Ondernemers die vastgoed willen aankopen en aanhouden voor verhuur in Albanië kunnen daarbij kiezen voor een Albanese SHPK als juridische entiteit. De SHPK fungeert in dat geval als eigenaar en exploitant van het vastgoed. Een goede structurering en financiering aan de voorkant bepaalt in hoge mate hoe beheersbaar en flexibel de investering later blijft.
Deze pagina geeft een informatief overzicht van mogelijke structuren en financieringsvormen bij vastgoedinvesteringen in Albanië via een SHPK, inclusief manieren waarop dit vanuit Nederland georganiseerd kan worden.
Structureren: met of zonder Nederlandse holding
Via een Nederlandse holding → SHPK
Een mogelijke structuur is dat een Nederlandse BV of holding financiële middelen verstrekt aan een Albanese SHPK. De SHPK fungeert daarbij als lokale vastgoedvennootschap, terwijl de holding de investerende partij blijft.
Eigenschappen van deze opzet kunnen zijn:
Duidelijke scheiding tussen privévermogen en zakelijke activiteiten
Flexibiliteit bij herinvesteringen, aflossingen of uitbreiding
Potentieel geschikt voor meerdere vastgoedobjecten
Deze structuur sluit goed aan bij ondernemers die al met een holding werken of die rekening houden met verdere groei of meerdere investeringen.
Direct vanuit privé → SHPK
Een alternatief is oprichting van een SHPK direct vanuit privévermogen, zonder tussenkomst van een Nederlandse holding. De ondernemer is dan persoonlijk aandeelhouder van de Albanese vennootschap.
Mogelijke kenmerken hiervan zijn:
Minder complexe structuur
Relatief eenvoudig op te zetten
Mogelijk minder flexibel bij latere groei of aanpassing
Deze route kan passend zijn bij een eerste investering of wanneer bewust wordt gekozen voor eenvoud.
In beide gevallen geldt dat de SHPK juridisch eigenaar van het vastgoed is en verantwoordelijk is voor aankoop, exploitatie en verhuur.
Drie financieringsvormen voor vastgoedinvesteringen via een SHPK
Na het bepalen van de structuur volgt de vraag hoe het vastgoed feitelijk wordt gefinancierd. Hieronder worden de financieringsvormen beschreven die in de praktijk het meest voor de hand liggen bij investeringen via een SHPK, zowel bij een startende als bij een groeiende vastgoedportefeuille.
Eigenfinanciering via kapitaalstorting
Bij deze opzet ontvangt de SHPK het volledige aankoopbedrag als kapitaalstorting. De aankoop van het vastgoed gebeurt zonder lening.
Kenmerken kunnen zijn:
Eenvoudige administratie
Geen rente of aflossingsstructuur
Duidelijke balanspositie
Fiscale aspecten:
Belastbaarheid over huurwinst in Albanië
Mogelijkheid van dividenduitkering naar Nederland
Deze vorm wordt vaak gekozen wanneer eenvoud en overzicht prioriteit hebben, bijvoorbeeld bij een eerste aankoop of een beperkte schaal.
Voor- en nadelen
Het voordeel van deze financieringsvorm is de lage complexiteit. Er zijn geen leningsovereenkomsten, renteafspraken of aanvullende documentatie nodig. Het nadeel is dat het kapitaal vastzit in de SHPK en alleen via dividend of formele kapitaalvermindering kan worden teruggehaald, wat de flexibiliteit beperkt.
Kapitaalstorting met agio
Naast het nominale aandelenkapitaal wordt extra vermogen ingebracht als agio (premie boven nominaal). Dit wordt boekhoudkundig apart gepresenteerd, maar is economisch eigen vermogen.
Kenmerken:
Versterkt het eigen vermogen van de SHPK
Geen aflossingsverplichting
Agio kan in beginsel niet zonder formele kapitaalvermindering worden terugbetaald
Deze vorm kan functioneel zijn bij grotere portefeuilles of wanneer externe partijen inzicht hebben in het handelsregister.
Voor- en nadelen
Het voordeel van agio is dat het de balanspositie versterkt zonder schuld te introduceren. De structuur blijft overzichtelijk. Het nadeel is vergelijkbaar met aandelenkapitaal: agio is niet flexibel en kan niet eenvoudig worden terugbetaald. Dit maakt de structuur minder geschikt wanneer liquiditeit op korte of middellange termijn gewenst is.
Aandeelhouderslening vanuit Nederland
Bij deze variant verstrekt de Nederlandse entiteit of de ondernemer een lening aan de SHPK. De SHPK gebruikt deze middelen voor de aankoop en betaalt rente en aflossing uit de exploitatie.
Kenmerken:
Flexibel: terugbetaling via aflossing
Vereist zakelijke voorwaarden en documentatie
Kan gecombineerd worden met beperkt eigen vermogen
Fiscale aandachtspunten:
Mogelijke renteaftrek in Albanië
Bronbelasting op rente kan van toepassing zijn
Rente is belastbaar in Nederland
Deze aanpak wordt regelmatig gebruikt bij investeringen met meerdere objecten en stabiele inkomsten.
Voor- en nadelen
Het belangrijkste voordeel is flexibiliteit. Kapitaal kan later worden teruggehaald zonder dividenduitkering. Het nadeel is de hogere complexiteit: er zijn leningsovereenkomsten nodig, zakelijke voorwaarden moeten worden onderbouwd en fiscale aandachtspunten spelen een grotere rol. Dit vraagt meer discipline in administratie en vastlegging.
Combinaties
In de praktijk worden financieringsvormen vaak gecombineerd, bijvoorbeeld:
Starten met kapitaal of agio
Aanvullen met een interne lening
In een latere fase externe financiering overwegen
Zo'n combinatie kan een balans bieden tussen eenvoud en aanpasbaarheid, mits de structuur overzichtelijk blijft en goed wordt vastgelegd.
Bankfinanciering
Bankfinanciering komt doorgaans pas in beeld nadat het vastgoed operationeel is en inkomsten genereert. In die fase kan financiering worden ingezet om:
Interne leningen te herfinancieren
Uitbreiding te ondersteunen
Liquiditeit te optimaliseren
In veel structuren is bankfinanciering daarom een vervolgstap en geen startpunt.
Aandachtspunten bij elke structuur
Ongeacht de gekozen opzet zijn er enkele algemene aandachtspunten:
Houd leningen en eigen vermogen strikt gescheiden
Vermijd herstructureringen achteraf
De juridische volgorde van handelen is essentieel
Begin met overzichtelijke en uitlegbare structuren
Tot slot
Er bestaat geen eenduidige standaardoplossing voor het financieren van vastgoed via een Albanese SHPK. De juiste keuze hangt af van onder meer eigendom, schaal, financieringsbron en groeiplan. Wel geldt dat een transparante en doordachte opzet aan de voorkant kan helpen om latere complexiteit en aanpassingen te beperken.
ViaAlba ziet in de praktijk dat juist deze fase van structureren en financieren bepalend is voor rust en beheersbaarheid in de jaren die volgen.
Disclaimer
Deze pagina is bedoeld ter informatie en geeft een algemeen overzicht van mogelijke structuren en financieringsvormen. De inhoud vormt geen juridisch, fiscaal of financieel advies en kan onvolledig zijn of onjuistheden bevatten. Iedere situatie is anders en vraagt om maatwerk. ViaAlba adviseert om voor jouw specifieke situatie altijd lokaal (Albanees) en Nederlands juridisch en fiscaal advies in te winnen voordat je beslissingen neemt.